从鄂尔多斯房地产泡沫戳破开始，从沿海到内地，从一线城市到小县城，“鬼城”现象频现，以至于有媒体称之为“鬼城时代到来”。尽管业界关于“鬼城现象与城镇化”的争论此起彼伏，但“鬼城”不是城镇化的错，更不是城镇化的初衷。

　　在房地产领域，因空置率过高，鲜有人居住，夜晚漆黑一片的新城新区，被形象地称为“鬼城”。据调研，几乎每一个大城市附近都要搞一个新区，其规划占地和人口甚至于远远超过老城区。现在不止鄂尔多斯，有些中西部城市的项目空置率更高达70%。鬼城是在盲目投资的指挥棒下出现的，这种盲目投资并非提前投资，更倾向于过度投资。瑞信(Credit Suisse)房地产分析师杜劲松不久前在一份报告中写道：由于一、二线城市有更多更好的就业机会，很多三、四线城市的人口实际上一直在净流出。同时，那些地方出售给开发商的土地快速增加。据杜劲松收集的有关中国287个城市的人口数据显示，大约2/3的城市(多半是规模较小的中心城市)常住人口少于户籍人口，这表明：人们一直在离开家乡城市。一旦这些城市出现“鬼城”，则会出现长期的空置和浪费，投资不会被城市消化掉，成为过度投资。

　　再来看城镇化。城镇化的精髓，并不在于建了多少高楼大厦，而在于生活于城镇的人，脱离了旧的生产方式和生活方式，以全新的形式实现了就业，并且当地的产业实现了自我造血功能。城市发展不仅仅是一个“造城运动”，没有产业，没有人口，就成了“空城”、“鬼城”。城镇化要与产业发展相结合，在布局上要有长远眼光，要为子孙万代考虑。