以日本为鉴,经济转型非地产大拐点,行业发展由全局下沉至区域

　　1970年前后日本面临经济、产业结构和人口的拐点,一是原有靠固定资产投资拉动经济快速增长的发展方式不可持续,二是刘易斯拐点到来,劳动人口占比逐渐达到高位。

　　转型后,日本房地产市场仍保持了长期发展。住房需求高峰出现在1972年,但房价持续上涨至1990年,主要推动因素是家庭小型化带来新增需求、日元升值带来国际资金流入、推行按揭贷款降低购房门槛。

　　结构上,特大城市开始进行产业退二进三、规划都市圈建设,逐渐形成东京圈、名古屋圈和大阪圈三大都市圈。

　　中国相比日本体现为“慢城市、快金融”,房地产量价都存上涨空间

　　中国城市建设落后于1970年的日本。中国城市化率约53%,落后1970年的日本18年,户均住房套数约0.68套,远低于当时日本的0.97套,不考虑城市化率的提升,按照当前住房新开工速度,仍落后5年。

　　中国房价长期上涨趋势未变,居民购买力还有大幅提升空间,中国人均GDP,可支配收入、财富值仅为日本的13%、21%和9%;但房价涨幅不会照搬日本,主要原因为:1)中国按揭贷款购房比当时日本早8年,购房门槛已降低;2)2007年以来汇率已升值26%,热钱流入的冲击较当时日本更小;3)中国农民收入较低,市民化后难以支撑房价大幅上涨。

　　中国一线城市卫星城建设起步

　　中国一线城市退二进三已在进行,第二产业占GDP比重每年下降约1%;但城市土地开发强度明显过低,4个城市现有建成区仅相当于日本三大都市圈的半径20km内的最核心区域;同时,人口几乎全部集中于中心区,相比1970年东京圈核心区人口仅占整个都市圈的48%。

　　2013年城镇化工作会议上提出加强城镇的产业承接能力,一线城市周边城镇将直接受益,从日本都市圈内各层人口占比来看,4个一线城市中北京和深圳的卫星城人口增长空间更大,分别达到186%和375%。

　　我们推荐北京区域受益标的,包括北京产城融合相关标的 华夏幸福 、北京退二进三/京津冀一体化建设相关标的 首开股份 和 荣盛发展 。

　　风险提示

　　卫星城建设的风险来自于无产业支撑的盲目建设。